宁波房产商降价求资金回笼

　　没有卖不掉的房子，只有卖不动的价格。这句曾经在二手房交易中广为流传的至理名言，在宁波5月份住宅市场里发挥得淋漓尽致。

　　据最新出炉的数据，宁波5月份新房成交量达到2484套，比4月份多了整整一倍还要多。值得一提的是，这个成交量使得2014年的5月份成为最近4年里销售量最大的一个5月。

　　为什么就在全国各大城市的成交量和价格双双下降的时候，宁波却出现了成交急剧放量的情况?宁波楼市真的又开始火了?

　　5月直击

　　4年来最红的“红五月”

　　在全国楼市普遍低迷的情况下，大多数房地产业内人士对于宁波5月的成交量没有抱太大的希望。

　　5月之前，宁波乃至全国楼市都出现了“倒春寒”现象，总体成交大幅下挫，除了市场淡季、开发商入市意愿不高、缺乏拉动成交的热盘等季节性因素之外，银行信贷收紧、多地传来降价潮、刚需购房者陷入观望也是主因之一。

　　不过，宁波楼市5月份的答卷却出乎大家的意料之外。据有数据监控中心统计，2014年5月宁波市六区商品住宅成交2484套，环比上涨113.22%;成交均价12752元/平米，环比下跌3.35%。

　　2484套是一个什么概念呢?记者查阅了最近4年5月份的成交数据，2011年5月市六区商品住宅成交1340套;2012年5月成交1787套;2013年5月成交1524套。

　　也就是说，今年的5月份比2011年5月份成交的套数一倍还要多，就是按照前三年最高的2012年，今年5月的成交套数仍然高出2012年近700套。

　　这确实是一个意外的“红五月”。

　　降价是成交量翻倍主因

　　虽然有市场人士认为，5月份新开的楼盘多，所以成交量自然就大了。从供应量来看，5月楼市的开盘项目数量明显多于4月，除了4月底开盘的盛世缔壹城之外，鄞州区还有锦海名园、学苑名府、荣安月园、新中宇维萨等多个纯新盘相继入市;保亿风景御园、恒大山水城两个镇海区项目和北仑的花样年花郡也于5月入市。

　　在上述开盘项目中，已有相当一部分开盘楼盘出现了批量备案，加上4月开盘的香悦花苑、雅戈尔都市南山、晴园、中旅名门府，近两月开盘的项目构成了5月的成交主力。

　　“以价换量是5月份成交火爆的一个主因。”一位房地产业内人士向记者表示。他说，类似这样的情况早在2012年就出现过。受调控影响，2012年上半年也出现了成交低迷的现象，且同样以价格战为分界线。2012年5月份，以镇海的保亿风景九园大幅降价打破僵局，当月开始出现成交量明显回升。

　　5月变化

　　价格战主战场转移到鄞州区

　　“与2012年一样都是降价，不同的是，2012年的价格战以北仑、镇海为主阵地，而今年的价格战则放在了鄞州。”宁波某营销代理公司老总向记者表示。

　　记者了解到，4月30日，盛世缔壹城二期开盘，按照广告词的原话是“挑动了甬城房价神经”;除了降价盘外，不少楼盘直接降价性质的低开，比如4月底开盘的鄞州姜山的香悦花苑价格提前释放，均价7550元/平方米，低于同板块住宅均价2000-3000元/平米。而这两个项目的高调明降是近期宁波楼市的一个缩影。

　　从明降到暗降，宁波住宅市场上不少楼盘也都调整了定价策略。就是受到这一波降价潮影响，宁波楼市5月成交出现大幅飙升。

　　5月份成交中，最引人注目的莫过于鄞州区，在销售的前十名中，鄞州区楼盘占了7席，分别是盛世缔壹城、罗蒙环球城、香悦花苑、雅戈尔都市南山、学苑名府、锦海名园、晴园。

　　受盛世缔壹城、罗蒙环球城等住宅项目影响，鄞州区单月成交1598套，环比4月598套的销量增加了整整1000套。这1000套是什么概念?今年3月份、4月份的住宅成交量也就维持在1000多套，5月份鄞州区的成交量比今年2月份、3月份、4月份六区成交量都多。

　　均价继续走低，现5字头楼盘

　　同比数据来看，2014年5月成交套数较去年同期上涨62.99%，成交面积同比上涨42.67%，但是成交均价同比下降2.82%。

　　从成交的情况来看，卖得好的楼盘几乎都是低价楼盘。在排名前十的项目中，除了江北区的中旅名门府成交均价达到22782元/平米外，其他9个楼盘均价都没有超过13000元/平米，1万元左右的楼盘多达7个。恒大山水城、香悦花苑、锦海名园这3个楼盘均价只有6000-8000元/平米。

　　从区域来看，鄞州区成交1598套，排名第一，成交均价12046元/平米;镇海区成交374套，排名第二，成交均价8509元/平米;北仑区成交179套，排名第三，成交均价8488元/平米。

　　镇海区的成交均价再度下跌，成交均价从年前的1万左右下跌到了“8字头”。其中，镇海区受备案均价“6字头”的恒大山水城影响，区域均价环比下跌11%，跌幅较为明显。

　　记者发现，“6字头”的恒大山水城成交均价为6507元/平方米，这个价格还是带精装修交付的，如果除去装修的价格，按一般毛坯交付，差不多相当于“5字头”的楼盘了。

　　库存到达警戒线外的警戒线

　　开发商割肉求资金回笼

　　就在端午节之前，央视曝光了宁波存量房逼近“警戒线”。《经济半小时》记者报道宁波楼市普遍大降价，楼市进入冰冻期，房价出现三成以上下跌。

　　从经济学的角度来看，房价的涨跌是由供求关系决定的。宁波爱地房产市场总监许哲给出了一个数据，“宁波存量可能现在是个历史新高了，官方的数据是至少超过35000套，35000套商品住宅，如果再算上政策房、安置房、政府建的经济适用房，房屋增量会更大。”

　　根据宁波爱地房产的统计，2013年宁波市成交的住宅用地69宗，商住楼用地13宗，其中住宅成交的土地是305万平方米，商住的成交面积是91万平方米。也就是说，宁波存量房已经达到了历史新高的时候，还有更多的新房继续加入到市场里，而需求变化不大，供应大幅增加，房价自然会往下走。

　　宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生在接受央视采访时表示，消化宁波存量房至少需要两年时间，“8个月是警戒线，那我们两年多这是警戒线以外的警戒线了。”谢耀生还明明白白地算了一笔账：如果说8500元/平米卖掉了，现在钱收进来了，你把这个钱用活了，你每年大概还有7%-8%的回报，如果说你压了一年、压了两年，等于是9000元/平米卖掉的话，还不如现在8500元/平米卖掉。

　　越来越多的开发商明白了割肉断腕。有业内人士称，如果说割肉，现在的降价跑量资金回笼，与几个月后行情或许回暖原价跑量，资金财务成本差不多，何不现在降价，资金自持，来得更为保险点。他的观点与谢耀生不谋而合。

　　在库存达到“警戒线以外的警戒线”之下，或许，刚需们买到合适价位房子的日子不远了。